# 한국 아파트 시장 관측소

수집일: 2026-10-07 (한국시간). 매월 말 자료 수집·검증·재배포 예약 설정.

## 최신 위치

가격 최신월 2026-09, 원자료 2026.01=100. 서울 109.35, 전월비 1.13%, 전년비 15.04%. 서울은 공표 계열 최고점 대비 0.00%, 수도권은 -2.98%, 전국은 -6.99%입니다.

M2와 같은 월로 비교 가능한 최신월은 2026-07입니다. 2016.07=100 기준 서울 가격/M2는 96.66입니다. 명목 신고가와 통화량 대비 상대 고점은 다른 개념이며, 이 비율만으로 저평가·적정가·과열 여부를 판정할 수 없습니다. 서울 상승세는 강하지만 전국적 신고가로 일반화할 수 없으며, 소득 부담·금리·거래량을 함께 확인해야 합니다.

## 기간과 출처

- 가격: [KB 월간 주택가격동향](https://data.kbland.kr/kbstats/wmh), 서울·전국 1986.01부터, 수도권 1999.01부터. 489개 월 축.
- 거래량: [경기도 부동산포털](https://gris.gg.go.kr/deal/selectRealEstatePriceIndexView.do)이 제공하는 한국부동산원 자료. KOSIS DT_408_2006_S0061, 아파트 동(호)수, 신고월. 2006.01~2026-07. 수도권은 서울+경기+인천. 계약월 실거래 건수와 다릅니다.
- M2: [ECOS](https://ecos.bok.or.kr/) 161Y005/BBHS00, 평잔·계절조정, 십억원, 2003.10~2026-07. 구 정의 계열 연결 없음.
- 소득: [KB PIR](https://data.kbland.kr/kbstats/pir), 가격3분위/소득3분위, 서울·전국, 2008.12~2026-06. 대출자 PIR은 2008Q1~2026-06, 서울·경기·인천. 분기 단위 소득과 가격의 중위값 표본이 전체 가구를 대표하지 않습니다. 수도권 PIR은 임의 합성하지 않습니다.
- 기준금리: ECOS 722Y001/0101000, 월별, 연%, 1999.05~2026-09. 2008.03 이전 콜금리 목표와 제도 차이.
- 주담대: ECOS 121Y006/BECBLA0302, 예금은행 신규취급액 가중평균, 연%, 2001.09~2026-08.

## 정합화와 산식

KB가 현재 기준으로 소급 제공한 전체 공표계열을 사용합니다. 과거 기준년 파일들을 추가 체인링하지 않았습니다. 비교용 재기준화는 100×P(t)/P(1999.01)입니다. 재기준화는 등락률을 바꾸지 않지만 표본·산식 변경을 제거하지 않습니다. KB의 2022.11 개편 전후 변동 가능성을 유의해야 합니다.

MA(n)는 당월 포함 연속 n개 값의 단순평균, MoM=100×(P(t)/P(t-1)-1), YoY=100×(P(t)/P(t-12)-1), 고점대비=100×(P(t)/max(P(시작~t))-1), M2대비=100×(P(t)/P(b))/(M2(t)/M2(b))입니다. 결측은 0·보간·직전값으로 채우지 않습니다. 상승·하락 봉은 전월→당월의 합성 표현이며 실제 OHLC가 아닙니다.

서울 가격/소득 지수는 분기평균 KB 가격지수 / 같은 분기 서울 KB 대출자 연소득 중위값을 2008Q1=100으로 환산합니다. 월간 소득을 생성하지 않으며 분기 사이 선은 시각적 연결입니다.

## 검증과 해석의 한계

초기 서울 489개월은 ECOS 901Y062/P63ACA와 대조했고 최대 차이는 0.000499포인트(소수점 셋째 자리 반올림 범위)였습니다. 현재 데이터는 월 중복·누락, 양수 가격, 거래량과 금융계열 범위, 이전 스냅샷 대비 축소를 검사합니다. 최신 공표월은 출처별로 다릅니다. 과거값은 현재 개정본이므로 당시 이용 가능했던 정보로 하는 백테스트가 아닙니다. 특정 단지의 수익률, 세금·이자·임대수익은 반영하지 않습니다.

## 수동 갱신

이 폴더에서 `node scripts/refresh.mjs`를 실행하면 KB·ECOS·공식 포털을 다시 수집하고 검증 후 스냅샷을 교체합니다. 검증 실패 시 기존 공개 사이트를 보존합니다. `node scripts/validate.mjs`로 검사하고 Cloudflare Pages의 기존 프로젝트에 재배포해야 서비스에 반영됩니다. 웹 새로고침은 자료 수집을 실행하지 않습니다. 매월 마지막 날 오전 9시 한국시간에 이 채팅의 예약 작업이 실행됩니다. 인증이 만료되면 사용자 조치가 필요할 수 있습니다.

공개 화면용 API는 제공기관 개편에 따라 달라질 수 있으며 ECOS sample은 10건 제한 안에서 페이지 조회합니다. API 응답이 바뀌면 갱신은 중단되고 점검이 필요합니다.


## 2차 업데이트: 시군구

2026-10-08 수집. KB 공식 조회 계층의 280개 지역(상위 시도/권역 포함)을 별도 탐색 화면에 수록했습니다. KB 광주 권역에는 전남 시군이 함께 반환됩니다. 공급기관 지역코드를 행정구역 코드로 가정하지 않습니다. 경기 45개 시군구에 공식 포털 코드표와 명칭이 일치하는 신고월 아파트 거래량을 연결했습니다. 타 지역 거래량과 시군구 PIR은 미수록으로 표시합니다. M2·금리는 전국 공통, PIR 차트는 서울·전국 참고 자료입니다. 공통 시작월 재기준화는 화면 기간 안의 공통 관측 첫 월이며 기준월 결측으로 나누지 않습니다.